[提要]凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司在北京的第8家購物中心凱德MALL·太陽宮店正式開業(yè)運(yùn)營。至此，凱德商用在中國投入運(yùn)營的購物中心數(shù)量已增至43家，另有14家處于開發(fā)階段，凱德商用的中國版圖已擴(kuò)充至35個(gè)城市的57家購物中心，總建筑面積約580萬平方米，物業(yè)總值約623億元。而根據(jù)其在香港第二上市時(shí)宣布的計(jì)劃，未來三到五年內(nèi)凱德商用將在中國構(gòu)建100家購物中心。 14日，凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司（06813.HK，下稱“凱德商用”）在北京的第8家購物中心凱德MALL·太陽宮店正式開業(yè)運(yùn)營。至此，凱德商用在中國投入運(yùn)營的購物中心數(shù)量已增至43家，另有14家處于開發(fā)階段，凱德商用的中國版圖已擴(kuò)充至35個(gè)城市的57家購物中心，總建筑面積約580萬平方米，物業(yè)總值約623億元。而根據(jù)其在香港第二上市時(shí)宣布的計(jì)劃，未來三到五年內(nèi)凱德商用將在中國構(gòu)建100家購物中心。
在中國不斷擴(kuò)張的背后，凱德商用在資本運(yùn)作管理上的優(yōu)勢(shì)是其強(qiáng)勁的“東風(fēng)”。得益于資本上的長(zhǎng)袖善舞，凱德商用更為看重的是其中國資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)?！皩?shí)際上我們真正的目標(biāo)和方向，是未來三到五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值翻一倍?！眲P德商用中國總裁駱偉漢對(duì)記者表示。
外資商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張
在目前中國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，本土開發(fā)商與外來商家形成了兩個(gè)鮮明的陣營：本土開發(fā)商，不論是一直專攻商業(yè)地產(chǎn)還是在宏觀調(diào)控下轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的，大多是依靠地塊中配建的住宅、公寓或底商的銷售支撐體量較大的商業(yè)購物中心建設(shè)和養(yǎng)商期的資金需求，但往往因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)及資源的不足，而導(dǎo)致運(yùn)營階段的吃力。
僅在北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，此前就曾出現(xiàn)過不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因經(jīng)營不力而出讓、轉(zhuǎn)手的消息。如，位于東四環(huán)大郊亭橋附近的美羅城，在歷經(jīng)4年調(diào)整宣告失敗后于2011年4月15日以掛牌出讓黯然收?qǐng)?；東二環(huán)外朝陽門區(qū)域的悠唐廣場(chǎng)，也在業(yè)主方自營兩年多仍未見起色后，近期交由大悅城開發(fā)運(yùn)營方中糧置地，僅以管理輸出、商業(yè)運(yùn)營、收益共享的形式全程參與運(yùn)營管理。
而外資商業(yè)地產(chǎn)商，則由于先天的國際資本支持的優(yōu)勢(shì)及多年積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，在中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)顯得如魚得水，凱德商用便是其中的典型。
在駱偉漢看來，深耕中國市場(chǎng)十余年的凱德商用區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商的優(yōu)勢(shì)就在于規(guī)模、專業(yè)和資金管理這幾方面。
資金管理方面的優(yōu)勢(shì)，更是凱德商用在中國擴(kuò)張的“東風(fēng)”。
“駕馭”資本跑馬圈地
據(jù)悉，凱德商用主要的融資渠道包括銀行貸款、私募基金、信托基金以及新加坡和香港兩個(gè)上市平臺(tái)。
資料顯示，目前，凱德商用持有并管理的中國物業(yè)項(xiàng)目中，除了少量為凱德商用直接持有，其余項(xiàng)目的控股實(shí)體包括：凱德商用旗下四只私募基金——中國入息基金、中國發(fā)展基金Ⅱ、中國孵化基金、來福士中國基金，以及已于2006年在新加坡上市的REITs——嘉茂中國信托。截至去年上半年，凱德商用分別持有中國入息基金、中國發(fā)展基金Ⅱ、中國孵化基金、來福士中國基金45%、45%、30%及15%的股份，并擁有嘉茂中國信托26.97%的股份。
“凱德商用綜合多功能的購物中心業(yè)務(wù)模式融合了商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)、購物中心經(jīng)營、資產(chǎn)管理及基金管理等多種職能，讓公司能夠在整條房地產(chǎn)價(jià)值鏈中運(yùn)用其專業(yè)技能為利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)增值。”駱偉漢如是說。
凱德商用投資開發(fā)待物業(yè)成熟并產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流后，再打包或注入REITs實(shí)現(xiàn)退出，正是其資本運(yùn)作的核心。
“一般情況下，當(dāng)購物中心的回報(bào)率穩(wěn)定在6%~9%時(shí)，就可以將其注入到REITs中完成上市。”駱偉漢表示，目前凱德商用在中國已有9個(gè)項(xiàng)目注入了嘉茂中國信托實(shí)現(xiàn)REITs上市，“而那些回報(bào)率更高的項(xiàng)目，我們也不著急讓他們通過REITs上市?！?/p>
就在前不久，凱德商用發(fā)布公告稱，資金總額高達(dá)10億美元的凱德商用中國發(fā)展基金Ⅲ已成功設(shè)立，該基金計(jì)劃投資于中國購物中心物業(yè)開發(fā)，此基金也成為凱德商用迄今發(fā)起的最大規(guī)模私募基金?！澳壳?，這10億美元的資金已經(jīng)到位并投入到位于上海和成都的3個(gè)在建項(xiàng)目中?！瘪槀h透露，未來這個(gè)基金還將繼續(xù)發(fā)揮其融資的功效。
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